Difetti di costruzione: ora hai 60 giorni per reclamare e questo cambia molte cose

Dal 1° gennaio 2026 è in vigore la revisione del diritto di garanzia per vizi prevista dal Codice delle obbligazioni. La novità principale è un unico termine legale di 60 giorni per denunciare al costruttore o al venditore qualsiasi difetto, visibile al momento del ricevimento dell'opera o scoperto successivamente. In precedenza, la legge richiedeva la notifica del difetto "immediatamente", un'espressione elastica che in pratica veniva solitamente interpretata come da tre a dieci giorni, con l'inquilino o l'acquirente eternamente esposti a perdere i propri diritti per un ritardo minimo.

Il cambiamento è importante perché la scadenza è ormai imperativa. Qualsiasi clausola di un contratto firmato a partire dal 1° gennaio 2026 che riduca tali 60 giorni a danno dell'acquirente o del proprietario è nulla. Lo stesso vale per il termine di prescrizione quinquennale nella costruzione di immobili, che non può essere abbreviato contrattualmente. E chi acquista una nuova casa o un edificio con meno di due anni dalla consegna ora ha diritto legale alla riparazione gratuita, con condizioni che il venditore non può più evitare con una clausola standard.

Per gli spagnoli che acquistano un appartamento qui, questa è una buona notizia. Molti contratti svizzeri prevedevano clausole che limitavano la responsabilità del venditore a tal punto che denunciare un difetto grave era quasi un miracolo legale. Queste clausole restano legali per il resto del regime di garanzia, ma non più per i punti tutelati dalla nuova legge. Se hai firmato un contratto prima del 2026, si applica ancora il regime precedente, quindi vale la pena controllare la data esatta prima di litigare con il promotore.

In termini pratici è consigliabile documentare tutto ciò che si vede dalla consegna delle chiavi: foto, video, visita tecnica con un esperto se l'operazione è importante. E mettere ogni reclamo per iscritto, possibilmente tramite lettera certificata, in modo che i 60 giorni non diventino una questione di parola contro parola. La Svizzera non perdona le scadenze, ma almeno ora sai di cosa si tratta.