Ab dem 1. Januar 2026 ist die Überprüfung des Gewährleistungsrechts bei Mängeln im Obligationenrecht in Kraft. Die wichtigste Neuerung ist eine einzige gesetzliche Frist von 60 Tagen, um den Bauunternehmer oder Verkäufer über jeden Mangel zu informieren, unabhängig davon, ob dieser bei Erhalt der Arbeit sichtbar ist oder erst später entdeckt wird. Früher war gesetzlich vorgeschrieben, dass der Mangel „unverzüglich“ angezeigt werden muss, ein dehnbarer Ausdruck, der in der Praxis meist als drei bis zehn Tage ausgelegt wurde, wobei der Mieter oder Käufer auf ewig dem Risiko ausgesetzt war, bei einer geringfügigen Verzögerung seine Rechte zu verlieren.
Die Änderung ist wichtig, da die Frist nun zwingend ist. Jede Klausel in einem am oder nach dem 1. Januar 2026 unterzeichneten Vertrag, die diese 60 Tage zum Nachteil des Käufers oder Eigentümers verkürzt, ist ungültig. Gleiches gilt für die fünfjährige Verjährungsfrist im Immobilienbau, die auch vertraglich nicht verkürzt werden kann. Und Menschen, die ein neues Haus oder ein Gebäude kaufen, das ab Lieferung weniger als zwei Jahre alt ist, haben jetzt einen gesetzlichen Anspruch auf kostenlose Reparatur, zu Bedingungen, die der Verkäufer mit einer Standardklausel nicht mehr vermeiden kann.
Für Spanier, die hier eine Wohnung kaufen, sind das gute Nachrichten. Viele Schweizer Verträge enthielten Klauseln, die die Haftung des Verkäufers so stark einschränkten, dass die Geltendmachung eines schwerwiegenden Mangels fast einem Rechtswunder gleichkam. Diese Klauseln bleiben für den Rest des Garantieregimes gültig, jedoch nicht mehr für die durch das neue Gesetz geschützten Punkte. Wenn Sie einen Vertrag vor 2026 unterzeichnet haben, gilt weiterhin die bisherige Regelung. Es lohnt sich daher, das genaue Datum zu prüfen, bevor Sie mit dem Veranstalter streiten.
In der Praxis empfiehlt es sich, alles zu dokumentieren, was ab der Schlüsselübergabe zu sehen ist: Fotos, Videos, ein technischer Besuch mit einem Experten, wenn es sich um einen wichtigen Eingriff handelt. Und stellen Sie etwaige Ansprüche schriftlich, am besten per Einschreiben, damit die Frist von 60 Tagen nicht zu einer Frage des Wortes wird. Die Schweiz verzeiht keine Fristen, aber jetzt wissen Sie zumindest, worum es geht.