Encontrar un piso en Suiza puede convertirse en una auténtica carrera de obstáculos. En ciudades como Ginebra, Zúrich o Lausana no es raro que decenas de personas soliciten el mismo apartamento. Por eso no basta con tener un buen salario: hay que presentar un dossier impecable, cumplir los criterios de solvencia que aplican la mayoría de las inmobiliarias y conocer cómo funciona el proceso.
El dossier de candidatura
Lo primero es encontrar una vivienda, ya sea a través de una inmobiliaria o directamente con un propietario. Después tendrás que presentar una solicitud acompañada, normalmente, de varios documentos: documento de identidad, permiso B o C (o contrato de trabajo si aún estás esperando el permiso), contrato de trabajo, las últimas nóminas si ya trabajas y, si llevas un tiempo en Suiza, un extracto del registro de deudas (Attestation de non-poursuite o Betreibungsregisterauszug). Muchas inmobiliarias también valoran que incluyas una carta de presentación explicando quién eres, quién vivirá en el piso y por qué eres un buen candidato.
La regla de solvencia
En cuanto a la solvencia, la mayoría de inmobiliarias aplican una regla muy similar: el alquiler, incluidos los gastos cuando corresponda, no debería superar aproximadamente un tercio de los ingresos brutos del hogar. En otras palabras, los ingresos familiares deberían equivaler, como mínimo, a unas tres veces el importe del alquiler. Solicitar viviendas por encima de ese límite suele reducir considerablemente las posibilidades de que acepten la candidatura.
La garantía de alquiler
Si tu candidatura es aceptada, llega uno de los puntos que más sorprenden a quienes vienen de España: la garantía de alquiler, conocida como caution, Mietkaution o depósito de garantía. La ley permite exigir un máximo de tres meses de alquiler para una vivienda destinada a residencia habitual. Ese dinero no lo conserva el propietario, sino que debe depositarse en una cuenta bancaria bloqueada a nombre del inquilino, donde además genera intereses a su favor. Como alternativa, existen empresas como SwissCaution o FirstCaution que ofrecen un seguro de garantía de alquiler, evitando inmovilizar esa cantidad a cambio del pago de una prima anual.
El état des lieux
Antes de recibir las llaves se realiza el état des lieux, el documento que describe el estado exacto de la vivienda. Es uno de los pasos más importantes de todo el proceso. Revisa cada habitación con calma, comprueba el funcionamiento de puertas, ventanas, persianas, electrodomésticos y grifos, y fotografía cualquier desperfecto, por pequeño que parezca. Si detectas defectos que no quedaron reflejados durante la entrega, comunícalos inmediatamente por escrito a la inmobiliaria o al propietario. Ese documento será la referencia cuando abandones la vivienda y evitará muchas discusiones sobre quién debe asumir una reparación.
Las cargas o charges
Otro aspecto que muchos desconocen son las cargas o charges. En Suiza el precio anunciado suele distinguir entre el alquiler neto (loyer net o Nettomiete) y un anticipo mensual para los gastos del edificio. Ese anticipo cubre, por ejemplo, la calefacción, el agua caliente o el mantenimiento de las zonas comunes. Al finalizar el ejercicio, la propiedad realiza una liquidación: si has pagado de menos tendrás que abonar la diferencia y, si has pagado de más, recibirás el reembolso correspondiente.
Impugnar el alquiler inicial
Existe además un derecho poco conocido que conviene tener presente al firmar el contrato. En los cantones que han declarado oficialmente una situación de escasez de viviendas, como Ginebra, Vaud, Neuchâtel o Zúrich, el propietario debe entregar un formulario oficial indicando cuál era el alquiler anterior y justificando cualquier aumento del precio. Si no recibes ese documento, o consideras que el incremento no está justificado, dispones de treinta días desde el inicio del contrato para impugnar el alquiler inicial ante la autoridad de conciliación competente del cantón.
El subarriendo
El subarriendo también está regulado por la ley. Está permitido, pero debes informar previamente al propietario por escrito y comunicarle las condiciones exactas del subarriendo. Solo puede negarse si no le facilitas esa información, si las condiciones son abusivas respecto a tu propio contrato o si el subarriendo le ocasiona un perjuicio considerable. Además, aunque subarriendes la vivienda, seguirás siendo el responsable frente al propietario del pago del alquiler y de cualquier daño que pueda ocasionar el subarrendatario.
Dejar la vivienda antes de tiempo
Si deseas abandonar la vivienda antes de que finalice el contrato, normalmente podrás quedar liberado presentando un nuevo inquilino solvente, dispuesto a hacerse cargo del contrato en las mismas condiciones. Si prefieres esperar al vencimiento ordinario, deberás respetar los plazos de preaviso y las fechas de resciliación establecidas en el contrato o, en su defecto, las previstas por la legislación de tu cantón.
Como siempre, si tenéis dudas o queréis compartir vuestra experiencia alquilando una vivienda en Suiza, os leo en los comentarios.