Desde el 1 de enero de 2026 está en vigor la revisión del derecho de garantía por defectos en el Código de Obligaciones. La novedad principal es un plazo legal único de 60 días para avisar al constructor o vendedor de cualquier defecto, ya sea visible al recibir la obra o descubierto después. Antes, la ley exigía notificar el defecto "inmediatamente", una expresión elástica que en la práctica solía interpretarse como tres a diez días, con el inquilino o el comprador eternamente expuesto a perder sus derechos por un retraso menor.
El cambio es importante porque el plazo es ahora imperativo. Cualquier cláusula de un contrato firmado a partir del 1 de enero de 2026 que reduzca esos 60 días en perjuicio del comprador o del propietario es nula. Lo mismo vale para los plazos de prescripción de cinco años en construcción inmobiliaria, que tampoco se pueden recortar contractualmente. Y las personas que compran una vivienda nueva o un edificio con menos de dos años desde la entrega tienen ahora un derecho legal a la reparación gratuita, con condiciones que el vendedor ya no puede esquivar con una cláusula estándar.
Para los españoles que compran piso aquí, esto es una buena noticia. Muchos contratos suizos venían con cláusulas que limitaban la responsabilidad del vendedor a tal punto que reclamar un defecto serio era casi un milagro jurídico. Esas cláusulas siguen siendo legales para el resto del régimen de garantía, pero ya no para los puntos protegidos por la nueva ley. Si firmaste un contrato antes de 2026, el régimen anterior se sigue aplicando, así que conviene revisar la fecha exacta antes de pelearse con el promotor.
En lo práctico, conviene documentar todo lo que se vea desde la entrega de las llaves: fotos, vídeos, una visita técnica con un perito si la operación es importante. Y dejar por escrito cualquier reclamación, idealmente por carta certificada, para que los 60 días no se conviertan en un tema de palabra contra palabra. Suiza no perdona los plazos, pero al menos ahora ya sabes cuál es.